ТЦ и офисы: все решит кадастровая стоимость

Налог на имущество с торгово-офисной недвижимости регионы будут взимать, опираясь на ее кадастровую стоимость. Госдума приняла в третьем чтении соответствующий закон.

Госдума приняла в третьем чтении закон «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» об использовании кадастровой стоимости объектов недвижимости при расчете налоговой базы по налогу на имущество организаций.

Закон наделяет законодательные (представительные) органы власти субъектов РФ правом устанавливать налоговые льготы, основания и порядок их применения, а также особенности определения налоговой базы.

С 1 января 2014 года определять налоговую базу по налогу на имущество организаций в отношении объектов недвижимого имущества предлагается исходя из их кадастровой стоимости (в случае если она определена).

В список объектов недвижимости включили административно-деловые и торговые центры, нежилые помещения, предусматривающие размещение офисов (если назначение помещений общей площадью не менее 20% предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры), объектов общепита и бытового обслуживания. Распространяются изменения и на недвижимость иностранных компаний, которые не имеют постоянных представительств на территории России.

Офисы и бизнес-центры представляют собой один из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости Ярославля. По данным АН «Эксперт Недвижимость», первое полугодие 2013 года продемонстрировало достаточно большие объемы ввода новых офисных помещений. За данный период текущего года было построено и реконструировано почти 180 тысяч квадратных метров офисной недвижимости. Это в 1,5 раза больше, чем в первом квартале 2012 года, или 46,7% от общего объема ввода за весь прошлый год. Такой значительный показатель был достигнут в первую очередь благодаря переносу сроков окончания строительства части объектов с 2012 на 2013 год.

«В отличие от 2012 года основными потребителями офисной недвижимости были российские компании: их доля составила почти 70% от общего объема поглощения, – рассказывает генеральный директор АН «Эксперт Недвижимость» Елена Сорокина. – В первом квартале 2013 года так же, как и в прошлом году, подавляющее большинство сделок с офисной недвижимостью (80% от общего объема поглощения) заключалось компаниями финансового и добывающего секторов, ИТ-телекоммуникационными компаниями, а также компаниями из отрасли легкой промышленности. Индивидуальные доли остальных секторов экономики, за исключением строительной отрасли, не превышали 5%. Чистое поглощение офисных помещений в первом квартале 2013 года увеличилось на 50% по сравнению с первым кварталом 2012 года».

Ставки налога различаются от региона к региону. Предельная налоговая ставка для регионов (кроме Москвы) составит в 2014 году не более 1%, в 2015 году – не более 1,5%, в 2016 и последующих годах – не более 2%.

Оговаривается и то, что решение о применении такого механизма исчисления налога может быть принято региональным законом только после утверждения результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Напомним, какие объекты недвижимости подлежат кадастровой оценке и как они оцениваются. «Для кадастровой оценки объектов недвижимости применяется методика «массовой оценки». При этом качество и месторасположение недвижимости, уровень общественного и инженерно-транспортного оснащения местности, а также другие факторы учитываются в данном случае далеко не в полной мере, – говорит начальник отдела кадастровой оценки недвижимости управления Росреестра по Ярославской области Тамара Никитина. – На практике это приводит к тому, что различие между реальной рыночной стоимостью конкретного объекта и его кадастровой стоимостью может оказаться очень серьезным. Между тем согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости».

Установленная кадастровая стоимость в отношении объектов капитального строительства начала действовать с 1 января 2013 года. По законодательству РФ кадастровая оценка проводится один раз в пять лет. Результаты оценки утверждаются органами власти и применяются до утверждения новых результатов.

Для выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости можно получить на сайте Росреестра Rosreestr.ru в разделе «Электронные услуги» – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».